中金公司研报指出，对于明年的投资组合，保守预计明年广义基建投资增速在6%左右，地产和基建外的制造业绿色投资体量或不超过5000亿元，整体地产投资增速在-1.5%。投资带来的净增加值对GDP拉动为0.08ppt，即绿色与基建投资可对冲房地产投资小幅回落。但考虑到明年出口面临回落压力，投资在稳增长的重要性提高，若以上投资对经济的净增长效应基本归于零，仅靠制造业非绿色投资拉动增长或独木难支，基于此，房地产政策有边际放松的必要性。
我国正逐步建立起房地产可持续发展的中长期机制，保障性租赁住房成为住房体系建设新亮点，但棚改建设退坡或使得保障房投资对整体地产投资拉动有限。我们的估算显示，明年基建和绿色投资增量可对冲房地产投资小幅下行。但考虑到明年固投或成为经济增长的重要拉动项，以及房地产相关较大的存量债务，短期稳地产的必要性上升，中央经济工作会议强调房地产良性循环或是必然。
评估房地产对经济与就业的影响，应区分其存量与增量活动。两者均在GDP中占据相当比例，存量活动包括物业、租房及自有住房服务等，主要与住房消费有关；增量活动包括房地产投资和开发经营等。近期房地产的监管政策更多影响房地产增量活动，对存量住房消费影响不大。
广义基建与绿色投资领域存在重叠，也应做好区分。中金研究部通过绿色溢价来测算高碳排行业转为完全绿色生产的成本，根据行业组预测，明年仅有电力行业的绿色溢价为负，因此明年绿色投资也更多集中在公用事业，而这也是广义基建的重要组成。不过近期政策频频利好绿色投资，如今年12月召开的中央经济工作会议指出，明年新增可再生能源和原料用能不计入能源消费总量考核[1]，这有助于加快可再生能源装机及其上游组件制造业投资，而央行也通过对银行业金融机构实施绿色金融评价、推出碳减排支持工具等鼓励绿色信贷，今年前三季度，公共事业与基建外的绿色信贷显著同比多增，这其中或主要投向制造业。我们预计制造业新增绿色投资~5000亿元。
借助投入产出表，我们可估算以上投资变动对经济和就业的影响，在广义基建增速6%，制造业新增绿色投资不高于5000亿元，房地产增量活动增速为-1.5%的基准情形假设下，总量上，投资带来的净增加值对GDP拉动为0.08ppt，即明年绿色与基建投资可以对冲房地产小幅回落；结构上，由于制造业重设备、基建重建安、地产重土地购置，基础设施建设、通用设备制造业、采矿业、黑色有色金属制造业的净增加值为正，且带来增量就业机会，而房屋建筑业和房地产业则对增加值和就业岗位带来拖累，不过房屋建设与基础设施建设的劳动力岗位增减基本可对冲。
但考虑到明年出口面临回落压力，投资在稳增长的重要性提高，若以上投资对经济的净增长效应基本归于零，仅靠制造业非绿色投资拉动增长或独木难支。进一步地，投入产出表对房地产投资的影响分析，并不能测算地产后周期活动如个人住房装修、购买家电等对经济的影响，若考虑则房地产对经济增长和就业的影响会更为广泛和深入。此外当前三四线城市地产受到非对称冲击、房地产领域债务对上下游产业链甚至城投存在外溢风险，短期内房地产政策边际放松的必要性提高。
